Монголын ипотекийн корпораци таван хувийн зээлтэй холбоотой иргэдийн ирүүлсэн асуултад хариуллаа.

-Танайд худалдагдсан зээл таван хувийн зээл рүү шилжихэд дахиж шинээр материал бүрдүүлж, гэрээ хийгдэх үү?

-Монгол Улсын Засгийн газрын 2016 оны гуравдугаар сарын 04-ний өдрийн 137 дугаар тогтоолоор “Ипотекийн зээл, санхүүжилтийн ерөнхий журам”-ын 4.9-д заасны дагуу, Нэг талаас Монголбанкнаас өгсөн чиглэлийн дагуу Монголбанк, МИК, арилжааны банкууд таван хувийн хүүтэй зээлд шилжих үйл ажиллагааг харилцан тохиролцсон. Нөгөө талаас тус журмын 4-р бүлэгт Банкнаас иргэдэд олгох орон сууцны ипотекийн зээлд нэмэлт шаардлага тавих эрхтэй байхаар тусгасан байх тул зээл авсан банкнаасаа дэлгэрэнгүй мэдээллийг авах нь тохиромжтой байна. МИК-ийн үүсгэн байгуулсан ТЗК-д наман хувийн хүүтэйгээр худалдагдсан зээлийг 5%-ийн хүүтэй зээлд шилжүүлэх үйл ажиллагааны схемийг Монголбанк, арилжааны банкуудтай хамтран боловсруулсан.

-Сар болгон зээл төлөлтийн дүнгээсээ илүү төлөлт хийгээд яваад байвал, тэр мөнгө нь дараа сарынх нь төлөлт рүү шилждэг үү:Эсхүл үндсэн зээлээс нь хасагдаад яваад байдаг уу?

-Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 446 дугаар тушаалаар баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 10.1.5-д заасны дагуу Зээлдэгч зээлийн төлбөрийг урьдчилан төлөхтэй холбоотой үйл ажиллагааг банк дотоод бодлого журмаараа зохицуулна. Өөрөөр хэлбэл зээлдэгч, зээлдүүлэгч нарын хооронд байгуулсан зээлийн гэрээний дагуу зохицуулагдах тул зээл олгосон банкны зээл хариуцсан мэргэжилтнээс тодруулна уу.

-Улаанбаатар хотод яг ямар байршилд, ямар компанийн ямар нэртэй орон сууцны байр, хороолол, хотхон таван хувь руу шилжих тухай байршлын нарийн жагсаалт байгаа юу?

-Нийгмийн хамгааллын сайд, Монголбанкны Ерөнхийлөгч нарын 2016 оны гуравдугаар сарын 4-ний өдрийн А/32, А-64 тоот хамтарсан тушаалын 1-д зааснаар нөхцөл хангасан зээлдэгч нарын орон сууцны зээлийн жилийн хүүг 5 хувиар олгох боломжтой болсон. Үүний дагуу “Шинэ суурьшил бүс”, “Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн бүс”-д хамаарах орон сууцуудыг тодорхойлуулахаар “МИК ОССК” ХХК нь холбогдох эрх бүхий байгуулагад хандаад байгаа бөгөөд хариу ирсэн тохиолдолд арилжааны банкуудад мэдэгдэж, мэдээллийг байгууллагын цахим хуудаст байршуулна.

-Танайд судлагдаж байгаа зээлийн урьдчилгаанд тавьсан барьцааг сольж болох уу?

-Зээлдэгч хөтөлбөрийн дагуу шинээр худалдан авах орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрт Монгол Улсын Засгийн газрын 137 дугаар тогтоолоор баталсан “Ипотекийн зээл, санхүүжилтийн ерөнхий журам”-ын 2.6-д заасны дагуу өөрийн өмчлөлд байгаа орон сууцыг барьцаалж болно гэж заасан. “МИК Актив ТЗК” ХХК-ийн худалдан авсан багц дах зээлийн нэмэлт барьцаа хөрөнгийг солих тохиолдолд барьцаа хөрөнгийн нөхцөл, чанар, барьцааны үүргийн чадавхийг бууруулахгүй, Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн А-67 дугаар тушаалаар баталсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-н 2.1.3-т заасан шалгуур үзүүлэлт болон бусад шалгуур үзүүлэлтийг хангасан барьцаа хөрөнгө байх учиртай. Зээлийн урьдчилгаанд тавигдсан барьцаа хөрөнгийг солих ажиллагаанд МИК, Банк болон төрийн байгууллагууд оролцдог тул хугацаа шаардагддаг болохыг анхаарна уу.

-Найман хувийн зээлтэй байж байгаад дууссан иргэд дахин таван хувийн зээлд хамрагдаж болох уу?

- “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д заасан шалгуур үзүүлэлтийг хангаж буй тохиолдолд таван хувиар олгогдох орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдаж болно.

-Хамтран зээлдэгчээр орсон хүний нэр гэрчилгээн дээр заавал хамт бичигддэг үү?

-Барьцаа хөрөнгийн гэрчилгээнд хамтран зээлдэгчийг өмчлөгчөөр бүртгэх эсэх нь банкны дотоод бодлого журмаар хориглоогүй бол иргэний өөрийнх нь сонголт байна.

-Найман хувийн зээлээс тав руу шилжихэд дахин нэг хувийн шимтгэл заавал төлөх үү?

-Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журмын 9.1-д “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаанд оролцогч талуудын хариуцлагыг нэмэгдүүлэх үүднээс 9.1.1-9.1.8-д заасан үйл ажиллагаатай холбогдон гарах зардлыг шингээсэн шимтгэлийг зээлдүүлэгч зээлдэгчээр төлүүлэх бөгөөд энэ нь нийт зээлийн дүнгийн 1 хувиас хэтрэхгүй байна” гэж заасан тул банкнаас тогтоосон шимтгэлийг төлөх учиртай.

-Орон сууцны зээлийн урьдчилгаанд бэлэглэлийн гэрээтэй байр тавих асуудал нааштайгаар шийдэгдэх үү?

-Бэлэглэлийн гэрээгээр зээлдэгчид шилжин ирсэн орон сууцыг урьдчилгаа төлбөрт барьцаалан ИЗББ-ын багцад худалдах зээлийн хувьд “МИК ОССК” ХХК-ийн хөндлөнгийн хуулийн зөвлөхөөр ажиллаж буй “Өмгөөллийн Эм Ди Эс энд Хаанлекс” ХХН-ийн хуулийн зөвлөмжийг үндэслэн дараах зарчмаар ажиллахаар арилжааны банкуудад мэдэгдээд байна.

1. Бэлэглэлийн гэрээ байгуулснаас хойш 6 жил өнгөрсөн тохиолдолд бэлэглэгч бэлэглэлийг буцаах шаардлага гаргах эрхгүй тул 6-аас дээш жилийн өмнө (6 жил 1 хоног гэж ойлгоно) бэлэглэлийн гэрээгээр шилжсэн үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаанд тавьсан зээлүүдийг худалдан авах боломжтой. Үндэслэл нь: Иргэний хуулийн 72.2.2 дахь заалтад үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой гэрээний үүрэгт шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа 6 жил байхаар заасан бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгө бэлэглэх гэрээнд энэхүү 6 жилийн хөөн хэлэлцэх хугацаа хамаарна.
2. Бэлэг хүлээн авагч эсхүл авагчид нас барсан (үндсэн өмчлөгч гэж ойлгоно) тохиолдолд бэлэг буцаан авах үндэслэл бий болох боломжгүй тул бэлэг хүлээн авагч нас барсан бөгөөд бэлэглэлээр хүлээн авсан үл хөдлөх хөрөнгө нь өв залгамжлалаар өмчлөгчид шилжсэн, эсхүл өв залгамжлалаар өмчлөгчид шилжиж дахин хамтран өмчлөгч нэмсэн тохиолдолд бэлэглэгч бэлэглэлийг буцаах шаардлага гаргах эрхгүй хэмээн үзэж, эдгээр эд хөрөнгийг нэмэлт барьцаанд тавьсан зээлийг худалдан авах боломжтой. Үндэслэл нь: Иргэний хуулийн 280.1 дэх хэсэгт заасан бэлэглэгч бэлгийг буцаах үндэслэл нь зөвхөн бэлэг хүлээн авагчийн дээр дурдсан үйлдэл болно.
3. Бэлэглэгч тал нас барсан тохиолдолд бэлэг буцаах эрх өв залгамжлалаар шилжих тул Иргэний хуулийн 280.1 дэх хэсэгт заасан бэлэг буцаах эрх үүсэх боломжтой. Иймд бэлэглэлийн гэрээ байгуулснаас хойш 6 жилээс дээш хугацаа өнгөрсний дараа уг үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаанд тавьсан зээлийг худалдан авах боломжтой.
4. Бэлэглэгч болон бэлэглэгчийн өвлөгч нь бэлэглэлийг буцаахгүй гэсэн баталгааг бичгээр гаргаж өгсөн тохиолдолд бэлэглэлийг буцаах, шаардах эрх нь хуулийн дагуу олгогдсон байгаа тул гаргасан баталгаагаа хүчингүй болгож хуулийн дагуу олгогдсон шаардах эрхээ хэрэгжүүлэх боломжтой. Өөрөөр хэлбэл бэлэглэгч болон бэлэглэгчийн өвлөгчөөс бэлэг буцаахгүй гэсэн баталгааг бичгээр авах нь эрх зүйн хувьд ач холбогдолгүй тул энэ төрлийн хэлцэлтэй үл хөдлөх хөрөнгө барьцаанд тавьсан зээлийг худалдан авах боломжгүй.
5. Барьцаа хөрөнгөд хамтран өмчлөгч шинээр бүртгүүлэхдээ “Бэлэглэлийн гэрээ”-ээр нэмсэн тохиолдолд бэлэглэгч этгээд өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хэсгийг бэлэг хүлээн авагчид шилжүүлж байгаа ажиллагаа хийгдэж байна гэж ойлгоно. Иймд бэлэглэгч тал нь Иргэний хуулийн 280.1-д заасны дагуу бэлэглэлийг буцаахаар шаардах эрхтэй тул энэ төрлийн хэлцэлтэй үл хөдлөх хөрөнгө барьцаанд тавьсан зээлийг худалдан авах боломжгүй.
6. Нэгэнт бэлэглэлийн гэрээний дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжсэнээр Улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн тохиолдолд талууд гэрээ байгуулж, шууд худалдах, худалдан авах буюу өөр бусад гэрээний дагуу шилжсэн хэмээн тохиролцох боломжгүй. Иргэний эрх зүйд нөхөж гэрээ хийх гэсэн ойлголт байхгүй. Харин Иргэний хуулийн 56.1.3 дахь хэсэгт зааснаар “өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл” болон уг хуульд заасан бусад үндэслэлээр гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцож болох ба энэ тохиолдолд хуулийн 56.5 дахь хэсэгт заасны дагуу талууд нь уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй. Энэ тохиолдолд өмнө нь байгуулсан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан бэлэглэгчид шилжүүлж, шинээр худалдах, худалдан авах буюу бусад гэрээ байгуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шинээр байгуулсан гэрээний дагуу шилжсэнээр Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх боломжтой.

-Барьцаа хөрөнгө чөлөөлсөн бичиг авахад банкинд зээлээ төлсөн баримтаа авч ирээд, бичгээ шууд авч болохгүй юу? Заавал банкаар дамжиж чирэгдэл удах хэрэг байна уу?

-Барьцааны эрхийг дуусгавар болсныг бүртгэхдээ “Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай” хуулийн 31 дүгээр зүйл, “Эд хөрөнгийн эрхийн Улсын бүртгэл хөтлөх журам”-ын 7.9-д тус тус заасны дагуу барьцаалагчаас барьцааны эрх дуусгавар болсныг нотлох баримт болонгэрээгээр хүлээсэн үүрэг биелэгдсэн тухай тодорхойлолтыг үндэслэдэг. Иймд банкнаас нотлох баримт ирсэний дараа МИК барьцааны эрх дуусгавар болсон тухай албан тоот гаргаж өгнө.

-Худалдаж авах гэж байгаа байрны өмчлөгч нь гадаадад байдаг, итгэмжлэлээр худалдах худалдан авах гэрээ хийж болох уу?

-Гадаадад оршин суугаа иргэн нь Монгол Улсад байнга оршин суудаг иргэнд өөрийгөө төлөөлүүлэх хүчин төгөлдөр итгэмжлэл гарган өгөх боломжтой.

-Суманд орон сууц баривал таван хувийн зээлд хамруулах боломжтой юу?

- “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”, “Орон сууц хувьчлах тухай хууль”, “Барилгын тухай хууль” болон бусад холбогдох хууль тогтоомж, журамд нийцсэн орон сууцыг хөтөлбөрийн хүрээнд олгогдох орон сууцны зээлийн барьцаанд хамруулах боломжтой.

Эх сурвалж: itoim.mn